Voici une vidéo très complète avec des conseils en assurances construction
Le résumé de la vidéo : conseils en assurances constructions - partie 1
Bonjour je suis sur vos canal depuis 21 ans et spécialisé en droit immobilier. Plus particulièrement en droit de la construction.
Ce que vous proposez d'évoquer aujourd'hui tourne autour la question de l'assurance construction. Matière qui n'est pas très bien connue y compris des professionnels et je voudrais à cette occasion suggérer, proposer quelques petits conseils pratiques qui peuvent s'ils sont suivis éviter des déboires. Conséquences parfois désastreuses à la construction.
Elle est peu connue en dehors des praticiens. Il faut d'abord la distinguer de ce qu'on appelle les mécanismes financiers qui garantissent l'achèvement de la construction en cas de défaillance du constructeur. Vous avez lancé un chantier pour une maison individuelle ou vous êtes syndic de copropriété ? Vous avez engagé des travaux de rénovation de réhabilitation de ravalement de façade ? L'entreprise est défaillante. Il existe des mécanismes qui permettent de façon obligatoire ou facultative de garantir financièrement l'achèvement de la construction.
Ce n'est pas ce dont on va parler aujourd'hui. On va parler de l'assurance construction. C'est ce qui permet de faire face à ce qu'on appelle des lors le chantier est achevé la maison réalisée, l'extension a été faite par le charpentier, le ravalement est fait.
Mais voilà que après l'achèvement du chantier des désordres apparaissent.
Cela fuit, se tasse, s'effondre, se condense, .... Qu'est ce qu'on peut faire avec ça ? De quelles garanties on bénéficie? Quel est le contenu de l'assurance construction ?
Il faudrait commencer d'abord avant d'entrer dans le détail des garanties par présenter l'architecturé du système d'assurance construction français. Cette architecture est assez originale. Le législateur a créé en 1978 un système dit à double détente dans lequel on crée une double assurance. L'une souscrite par le maître d'ouvrage, celui qui engage les travaux. En général le propriétaire du terrain sur lequel on édifie la construction ou propriétaire de la maison ou d'immmeubles à rénover.
Et puis une deuxième série d'assurance qui doit être souscrite par des constructeurs et même que ce soit des constructeurs réalisateur : le maçon, charpentier, le plombier, électricien . Ou des constructeurs des concepteurs tels que l'architecte. ils doivent assurer la maîtrise d'oeuvre d'exécution, les bureaux d'études de structures fluide.
Et c est ce système à double détente qu'il a été pensé pour protéger le maître d ouvrage pour l'essentiel il s'agit de lui éviter d'avoir à conduire un procès complexe long et coûteux et complexe parce que si une malfaçon apparaît sur un immeuble ça va potentiellement impliquer la responsabilité de beaucoup d'intervenants. L'opération de construction : est ce que c'est un phénomène un problème de conception ? Est ce que c'est un problème d'organisation ? Est-ce un problème dans la surveillance ? Dans l'exécution des travaux ?
Donc celui qui est confronté à des désordres se trouve potentiellement face à deux trois quatre cinq interlocuteurs sans qu'il sache véritablement comment orienter son recours. Sauf à agir contre tout le monde mais ça devient vite assez lourd et long. Parce que le juge, pas plus que l'avocat est technicien. Et si une façade en béton fissure pour incomber la responsabilité ce sera un combat aux concepteurs. Ce que cela incombe au réalisateur a priori on ne sait pas. Et donc il faudra entre ces constructions préalablement et généralement recourir à une expertise judiciaire. Le juge des référés désigne un expert qui pour apporter l'éclairage technique est indispensable à la solution du litige.
Et une expertise ça dure un certain temps : un an et demi deux ans, trois ans, quatre ans, cinq ans selon la complexité des désordres. Analyser ses fils est coûteux parce qu'une règle veut dans la procédure civile française que celui qui est demandeur, le maître d'ouvrage, le propriétaire dit qu'une des malfaçons. Alors c'est le banquier des procédures iduites à préfinancer. Et la charge de préfinancement peut vite s'avérer extrêmement coûteuse pour parer à la fin une intervention au sujet d'une assurance particulière à laquelle il faudra prêter un peu attention en assurance protection juridique.
Et voilà c'est complexe, long et coûteux et pour protéger le maître d ouvrage. Ceux qui ont vainement essayé d'apporter une garantie rapide peu coûteuse. On a créé ce double système d'assurance : l'assurance dommage ouvrage qui doit normalement pré financer la réparation des travaux de construction à charge pour cet assureur de se retourner ensuite contre les assureurs des constructeurs. Mais le maître d'ouvrage est normalement libérés du souci de conduire la procédure de la pré financer en amoon. Si ce système fonctionne bien en 90 jours maximum le maître d'ouvragé doit percevoir l'indemnisation nécessaire à réparer les désordres qui seraient apparud donc sur son ouvrage.
Si ce système fonctionne bien vous direz la question des désordres apparaissant sur les ouvrages qu'on a fait construire ou rénover ne devrait pas être problématique. Et il ne fonctionne pas toujours parfaitement. Alors s'il ne fonctionne pas toujours parfaitement c'est que d'abord le legislateur l'a réservé aux situations ou on est face à ce qu'on pourrait appeler rapidement des gros désordres.
Techniquement l'assurance dommage ouvrage, d'une part l'assurance des constructeurs, d'autre part couvre les désordres dont on dit qu'ils rendent l'ouvrage impropre à sa destination. Un propriétaire dix que l'ouvrage est inhabitable. Et ça a introduit l'idée d'un certain effet de seuil. En gros, est impropre à la destination le désordre qui va concerner des problèmes d'étanchéité à l'eau et toit qui fuit. À l'ère des problèmes de solidité des problèmes mettant en cause la sécurité des personnes : risque d'incendie, risque d'électrocution. Bref, à partir d'un certain seuil de gravité qui à cette heure n'ont pas plus définit. Les juges, peu à peu, ont tracé la frontière entre tout ce qui rentre et dans le sens de l'assurance construction et situé ce qui en sortait.
Ce système ne fonctionne pas donc déjà il est imparfait dans sa cause, dans sa nature et même sa création. Alors face à ça on ne peut pas faire grand chose. C'est la loi telle qu'elle est faite là où il ya une marge de manoeuvre pour le maître d ouvrage. C'est sûr quelques petits points de vigilance au moment d'engager son projet de construction tant du point de vue l'assurance dommage ouvrage que du point de vue de l'assurance des constructeurs sur lesquels le même ouvrage a intérêt à avoir un regard. Et un regard un peu précis qu enfin sur la garantie protection syndic qui n'est pas spécifiques naturellement à la matière de la construction joue dans cette matière un rôle particulier.
Alors je vous ai déjà donné quelques conseils pratiques sur la question des dommages ouvrage. Commage ouvrage si vous engagez des travaux sur un terrain nu je la tiens un immeuble c'est bâtir un immeuble où je vends un bien qui a engagé des travaux de rénovation de réhabilitation relativement lourd. C'est à dire des travaux qui vont toucher à la structure de l'ouvrage.
Je vais faire des ouvertures en dessous, créer vitres et je vais changer la toiture, je veux apporter une isolation thermique, acoustique. Bref des travaux d'une certaine importance. Il y a une idée reçue qui circule un petit peu en disant la dommage ouvrage ça sert à rien et ça coûte cher. Ça sert à rien parce que de toute façon des constructeurs sont assurés et puis ça coûte cher parce qu'effectivement c'est une assurance qui a un coût significatif dans le projet de construction.
Pour donner quelques ordres de grandeurs très rapide s'il engage la construction de maisons individuelles pour un budget compris entre 150 et 200 mille euros vous trouverez une assurance dommage ouvrage dont le coût sera de plusieurs milliers d'euros : 4 500 et 6000, 7000 euros donc c'est significatif. Alors certains maîtres d ouvrage du coup s'en dispensent : "c'est cher c'est inutile". Pourquoi cette dépense ?
Or il ya certaines situations où le manque de l'assurance dommage ouvrage engrangent des conséquences particulièrement néfastes. Je donne deux illustrations de ces situations dans lesquelles le maître d'ouvrage devra donc au contraire de cette idée reçue préférer la souscription d'assurances dommages ouvrage.
Je pense d'abord à la situation et celle là elle est difficile d'anticiper de défaillance de l'entreprise en cours de chantier.
Je le disais tout à l'heure en introduction qu'il existe de façon obligatoire ou facultative selon les cas les garanties financières qui permettent d'achever, de financer l'achèvement de la construction. Et ce mécanisme ne couvre que l'achèvement, une coupe à la reprise des malfaçons dans l'entreprise serait rendue responsable avant par exemple de déposer le bilan. Et lorsque l'entreprise dépose le bilan il n'est pas rare que juste avant les travaux qu'elle a réalisé ne soient pas de la meilleure qualité. En ce cas et par exception en fonctionnement normal d'assurance la dommages ouvrage peut être tenu de financer la réparation des désordres survenus. Donc y compris en cours de chantier, avant l'achèvement ce chantier elle avance ce qu'on appelle la réception. Dès lors que le contrat avec l'entreprise a été résilié et si l'entreprise dépose le bilan. La conséquence normale naturelle, c'est la réalisation du marché entreprises. Première situation dans laquelle on est bien content d'avoir une dommage ouvrage.
Le résumé de la vidéo : conseils en assurances constructions - partie 2
La deuxième situation à laquelle on pense rarement, qui peut placer vraiment un particuliers dans la difficulté c'est une situation dans laquelle je fais construire alors y compris en étant des professionnels et je revends/
Alors un délai inférieur à 10 ans après l'achèvement des travaux là il ya un petit piège dans la loi puisque l'article 1792 tirer 1 du code civil fait de la personne qui a fait construire alors même qu'elle n'aurait pas mis la main sur le chantier quelques titres que ce soit un constructeur.
Elle est réputée constructeur qu'est ce que ça veut dire très concrètement ?
Pour le cas ou dans ce délai de dix ans à compter de l'achèvement des travaux se révèlerait un désordre, l'acheteur pourra se retourner comme le vendeur comme si c'était un professionnel de la construction, comme si c'est un architecte, comme si c'était un maçon, comme si c'est un bureau d'étude.
Avec le régime de responsabilité qui va avec et ce régime de responsabilité très rigoureux a puisque si l'on reste objectif. Même sans faute et voilà que là où un vendeur normalement serait protégé par le régime dit de la garantie des vices cachés qui suppose aucune preuve ne garantie qu'il soit de mauvaise foie. Il est caché à l'acheteur que sur le terrain de l'article 1792 1786 rien et sera tenu comme un professionnel. En ce cas s'il n'a pas d'assurance dommages ouvrage les constructeurs réellement réalisateurs ne seront pas assurés.
Sur ses deniers des sommes qui peuvent être considérables seront demandées. Alors je pense à tous les particuliers qui font par exemple réaliser une extension de la maison s'est construit un garage ou on gagne un étage et qui ont un projet. Ils doivent garder à l'esprit qu'il se pourrait qu'ils revendent leurs maisons dans un délai de dix ans.
Souscrivez une assurance dommage ouvrage, dans le cas contraire vous prenez un risque. Un certain nombre d'occurrences certes désormais ne garantissent pas tout. On est fréquemment avec un certain seuil de gravité et quand ça le devient les conséquences peuvent être vraiment financièrement désastreuses. Voilà le point d'attention : "dommage ouvrage cher et inutile"
Il faut vraiment y regarder de plus près dans une situation que vous décrivez c'est certainement pas inutile et à posteriori vous ne regretterez pas d'avoir fait l'investissement.
Je voudrais évoquer maintenant quelques points d'attention là aussi très simple sur la question de l'assurance des constructeurs. Les constructeurs sont de par la loi tenus d'assurer les conséquences de leur responsabilité décennale.
Autrement dit la responsabilité qu'ils encourent si leur ouvrage et un de ces désordres qui rendent ouvrage impropre à leur destination et les orientations de gravité. Pour autant ce système est un filets à mailles un peu large puisqu'on peut penser traiter avec un constructeur pensant qu'il est assuré puis ne découvrir que trop tard qu'il ne l'est pas.
Quelques points de vigilance : le législateur a prévu que le constructeur pouvait informer le maître d'ouvrage. Et l'informer au moyen de documents simples qu'on appelle l'attestation d'assurance. C'est le seul moyen d'information comme preuve pour vérifier que le constructeur est réellement assuré. Il faut avoir la plus grande vigilance lorsque ce qu'on lit cette attestation d'assurance. Examinez particulièrement deux choses.
D'abord c'est tout bête mais ça a parfois de l'importance : la période de garantie proposée par l'assureur. Est ce que c'est bien l'année en cours qui est assurée et dont il est attesté par cette ce document.
Et la deuxième chose qui est un peu plus subtil, c'est l'activité qu'a déclaré le constructeur. Il ya une règle qu'il faut avoir à l'esprit, c'est que si je suis maçon je m'assure pour faire de la maçonnerie et j'ai dit à mon assureur je faisais les maçonneries. L'assureur a fixé une prime en fonction d'un risque qui va évaluer parce qu'il sait que je fais de la maçonnerie/
Si je commence à faire la charpente, couverture, je ne suis pas assuré. Donc pour qu'un constructeur soit sûr et il ne suffit pas qu'il ait souscrit une assurance auprès d'un assureur. Encore faut-il qu au moment de l'inscription il est déclaré l'activité qu'effectivement il est clair et ça s'est relativement verrifié si un problène sur l'ouvrage apparaît. Donc faites vous communiquer l'attestation d'assurance avant de signer le devis avant de signer le marché de construction. Lisez là, regardez si elle est en cours de validité, regardez si les travaux que vous envisagez de réaliser par le constructeur correspond à ce qu'il a déclaré.
Et en ce cas vous pourrez être rassurés à peu près complètement sur la qualité de son assurance. Iil reste de petits pièges dans cette situation y compris si on a pris soin d'examiner de l'attestation d'assurance. Mais cela en élimine 90%. Il reste des situations un peu plus fines dans lesquelles on croit traiter avec quelqu'un qui a correctement déclaré son activité d'assurance et en trop au moment du chantier. Et voilà que l'on l'apprend, quand c'est trop tard, que l'assurance était résiliée en cours d'année et que finalement depuis le début d'année.
Comment est ce que c'est possible ? La pratique de l'assurance profession consiste à adresser l'attestation en début d'exercice, au moment en général de l'appel de prime. Donc l'assureur dis être assuré pour être couvert l'année qui vient. Également la prime d'assurance. Sauf que si le constructeur ne paye par la prime à ce moment là il serait en réalité non assuré alors qu'il est en possession de l'attestation.
L'assureur dirait comment contrecarrer ce dernier risque. Je ne connais pas de solution tout cas la loi, à ce jour, n 'en prévoit pas. La seule solution très pratique est de donner un coup de fil à l'assureur.
J'ai envie de miser sur le fait qu'il va bien vouloir répondre. Il n'est pas tenu de le faire mais après tout il n'a pas de raison de refuser. Et en indiquant le numéro du contrat, et de cette attestation de vérifier que le contrat est bien toujours en vigueur il n'a pas fait l'objet d'une résiliation pour défaut de paiement. Après quelques points de vigilance et la lecture de l'attestation, en-cas doute un petit coup de téléphone peut éviter la situation la pire dans laquelle se trouverait un maître d'ouvrage. Confronté à un gros désordres de, risque d'effondrement, tassement de terrain. Ce sont des choses qui arrivent malheureusement. Encore aujourd'hui se trouvait dans une situation une personne de solvable face à lui si ça sent vraiment piégeuse parce que le propriétaire n'aura d'autre choix finalement que de financer sur ses deniers des travaux très importants.
Et s'il ne le fait pas il est un peu pris au piège puisque l'on peut imaginer à ce moment qu'il revende. Mais s'il revend, lui il sait. Il ne peut plus cacher à l'acteur qu'il ya de désordres qui ont été découverts. Ils vont se tenir aux vices cachés et donc cette initiation est extrêmement préjudiciable depuis la dernière assurant. Son importance dans la matière la construction mais ce n'est pas spécifique à la matière la confection sur laquelle il faudrait donner une petite suggestion un petit conseil.
C'est la garantie protection juridique en la garantie protection juridique. Cc'est quoi c'est la garantie contre le risque du procès. Aujourd'hui tous les assureurs offrent en annexe en général de vos contrats multirisques habitation. Ce n'est pas simplement des contrats auto, des contrats adossés à des cartes bancaires : des garanties de protection juridique qui prévoientt quoi ?
Qui prévoient qu'en cas de procès ce que l'on fait en demande nous commençons en défense. On voit un procès, je suis en défense, mais je peux aussi le faire en concert avec des voisins. En amont constructeurs et bien l'assureur va couvrir une partie au moins des frais d'avocats et en général. Et sans la totalité des frais d'expertise lorsque c'est nécessaire. Or dans ce dossier ce qui représente une importance à préfinancer c'est précisément l'avant. On doit régler des honoraires de l'expert judiciaire. Alors si vous avez un projet de construction, un projet de vente, relisez tout. Lisez si vous ne l'avez encore jamais lu dans le détail le contenu des garanties de protection juridique. Pourquoi ? Parce que cette assurance n'est pas régi quant à son contenu par la loi. Autrement dit il ya dans les contrats d'assurance ce que l'assureur a bien voulu y mettre. Et là, sur le marché de l'assurance française aujourd'hui il y a une extrême diversité de l'étendue des couvertures. Certains contrats sont sous la forme, extrêmement large et vous êtes à peu près certain qu'ils vont couvrir le risque du procès construction. D'autres sont sous la forme d'une énumération positive de risques couverts et ne vise pas le procès construction. D'autres encore exclu le procès construction et ces contrats sont relativement nombreux sur le marché.
Alors pourquoi sont-ils et ce n'est pas précisément parce qu'il écoute et que l'assureur apra pris le parti de ne pas couvrir ce type de risques. Dans l'exclusion on est parfois un peu discret vous savez.
100 pages 32 33 34 de vos conditions générales le gros document qu'on lit jamais quand on fait un contrat d'assurance. Si vous avez un projet de construction il faut dire au moins cette garantie là et voir s'il n'y a pas une exclusion qui prend la forme : "ne sont pas couverts les litiges consécutifs à des travaux finis a permis construire" ou "ne sont pas couverts les litiges susceptible d'engager la responsabilité fondée sur l'article 1792 du code civil". Tel que c'est l'idée c'est pas forcément compréhensible immédiatement mais ça veut dire clairement que si vous avez un procès construction à faire avec la charge de préfinancement que ça représente pour des dizaines de milliers d'euros l'assurance protection juridique va vous couvrir avant.
Il ya un moyen très simple puisque le coût de la protection juridique est marginale, indolore. C'est quelques euros par mois. Si vous avez un projet de construction lisez avec attention l étendue de protection juridique ça ne couvre pas le procès construction.
Sans cette protection j'aurais dit, trouvez un assureur qui le couvre. C'est une garantie qui serait alors extrêmement précieuse si en l'absence de dommage ouvrage. Aussi la dommage ouvrage ne fonctionne pas ne fonctionnant pas suffisamment bien vous avez effectivement sans vraiment avoir à préfinancer un procès construction. Ce qui est une charge financières extrêmes.
J'espère que ces quelques solutions pourront vous être utile si la situation se présente à vous. Si vous avez d'autres sujets d'intervention a proposer vous pouvez nous écrire.
Conclusion : conseils en assurances constructions
Si vous voulez des conseils en assurance construction et si vous êtes entrepreneur du bâtiment et voulez une assurance décennale, nous vous invitons à nous contacter ou à renseigner ce formulaire nous vous appelerons rapidement.